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【住宅ローン】事前審査と本審査

2019-05-17

ご存知の通り、住宅ローンを借りる際は、融資を希望する金融機関の審査に通過する必要があります。通常、金融機関の住宅ローン審査は、事前審査(仮審査)と本審査に分かれており、住宅ローンの申込みから借入れ完了までには約1ヶ月から1か月半程度かかります。

 

住宅ローンに申し込むと、事前審査はクリアしたが、本審査で落ちてしまった。あるいは、事前審査のときは満額で借り入れOKの返答だったものが、本審査では減額された、など2つの審査の結果が異なることはめずらしくありません。

 

特に本審査で落ちてしまうと、住宅ローンの申込みを最初からやり直さなければならないため、できれば、事前審査・本審査ともスムーズに通過したいところです。

 

そこで今回は、「住宅ローンの事前審査と本審査の違い」について、分かりやすくお話していきます。

 

◆事前審査のチェック項目は「返済負担率」と「信用情報」

 

住宅ローンの事前審査では、借入希望額の妥当性(返済負担率)と、申込者の信用情報がチェックされます。

 

〇 返済負担率とは?

返済負担率は、年収に占める年間の返済額の割合のこと。希望する借入額が申込者の年収から考え、無理なく返済できる範囲かどうかを判断する場合の参考となります。

 

民間金融機関の場合、住宅ローンの返済負担率は、年収に応じて20%から40%です。(年収が低いほど返済負担率も低く設定)

 

また、半官半民の住宅ローンであるフラット35の返済負担率は30%から35%(年収400万円未満か以上かで分かれる)が妥当とされています。

 

〇 信用情報は全部の金融機関で共有されている

その一方で、信用情報とは、申込者の借入の状況や返済の実績のことです。

 

たとえば、クレジットカードの利用状況や、車のローン・携帯電話の分割払い等の借り入れがあるかどうか。さらには、それをきちんと返済しているかどうかを調査されます。

 

これらは個人信用情報と呼ばれ、専門の機関(信用情報機関)に登録されています。

 

たとえば、車のローンの引落日に銀行残高が足りず、返済を1ヶ月以上滞納してしまうと、信用情報機関のブラックリストに記録され、ローンを完済したあとも一定期間が経過するまでは、住宅ローンの審査に通らなくなる可能性があります。

 

個人信用情報は、日本では以下の3つの機関が管理しており、登録内容はそれぞれに加盟している業者(金融機関、クレジットカード会社、保証会社等)の間で共有されています。

 

いずれの機関も本人が希望すれば情報開示を行っている(有料 ※500円から1,000円)ため、過去にクレジットカードや携帯電話の料金等を滞納したことがある場合で、住宅ローンの審査に不安がある方は、記録をチェックしてみると良いでしょう。

 

〇 日本の個人信用情報機関

①KSC(全国銀行個人信用情報センター)

主な加盟業者:銀行、信託銀行、信用金庫、農業協同組合、信用組合

 

②JICC(日本信用情報機構)

主な加盟業者:消費者金融、クレジットカード会社、信販会社、保証会社、リース会社、銀行

 

③CIC(CREDIT INFORMETION CENTER)

主な加盟業者:消費者金融、信販会社、クレジットカード会社、保証会社、リース会社、保険会社、携帯電話会社

 

 

返済負担率と信用情報にさえ問題がなければ、ほとんどの事前審査はパスすることができます。

※事前審査をする前に、どんな住宅ローンが自分たち家族に相応なのかを、しっかりと勉強することも大切です。

 

また、本審査とは異なり、事前審査は複数の金融機関に同時に申し込んでも支障がないため、本命の金融機関での本審査が思い通りの結果にならなかった場合に備えて、いくつかの金融機関で審査を通過させておくのがおすすめです。

 

 

◆本審査では「契約者の情報」や「物件の価値」も審査の対象になる

 

事前審査でOKが出ると、本審査の申し込みになります。

 

本審査では事前審査よりもチェック項目が増え、契約者自身の就労状況や健康状態、購入する物件の価値なども評価対象に含まれることになります。

 

国土交通省が毎年調査する住宅ローンの実態調査によると、金融機関が審査項目として重視するのは、「健康状態」「年齢(借入時、完済時)」「勤続年数」「年収」といった契約者自身に関わるものと、「担保価値」「営業エリア」など物件に関連したものが過半を占めています。

 

〇 融資を行う際に考慮する項目

□ 健康状態(98.6%)

□ 借入時年齢(98.3%)

□ 完済時年齢(97.7%)

□ 担保評価(97.2%)

□ 勤続年数(95.7%)

□ 年収(95.6%)

□ 連帯保証(94.9%)

□ 返済負担率(90.7%)

□ 金融機関の営業エリア(90.3%)

□ 融資可能額(融資率)-購入の場合(79.6%)

 

「健康状態」が重視されるのは、持病があると団体信用生命保険(団信)への加入が難しくなるためです。

※団信とは、契約者に万一のことがあった場合に、引受会社が住宅ローンの残債を支払い、住宅ローンの残高がゼロになる住宅ローン利用者のための保険です。団信に加入できないと、住宅ローンを借り入れることそのものが難しくなります。

 

また、完済時の「年齢」が定年をすぎると、収入減などによって返済が厳しくなる傾向があることから、本人の年齢と返済期間の兼ね合いも細かくチェックを受けます。

 

「担保価値」は、物件の時価評価額で見られます。万一、借り入れ後に住宅ローンの返済が難しくなると、銀行は物件を差し押さえ、競売等によって資金を回収しようとします。物件の担保価値が低い場合は、売却によって十分な資金を回収することができないため、住宅ローンの審査も通りにくくなるでしょう。

 

一般的には、新築住宅よりも中古住宅のほうが、査定者による担保評価が分かれやすくなります(不動産会社と銀行など)。

 

また、不動産価格の変化が大きい時期は、新築住宅であっても売り出し価格と時価評価額がずれることがあるため注意が必要です。

 

なお、事前審査でも対象だった「返済負担率」は、本審査においても重要な審査項目となっています。申込者の年収によって、妥当な融資金額を算出するため、場合によっては希望額よりも減額される可能性があります。

 

 

このように、事前審査と本審査では、審査項目が違うことをご理解いただけたでしょうか? 

 

お家づくりを始めるとき、まず一番初めに大切なのは、自分たちにとって最適な住宅ローンは何か?を知ることです。そして、その住宅ローンを自分たちも借りられるのか(利用できるのか)? そして、借りられるとすればいくら借りられるのか? を知ることです。

 

リグスタイルカンパニーでも、お客様の資金計画と合わせて、お客様のライフスタイルに合わせた正しい住宅ローンの選び方の勉強会を開催しています。

 

住宅ローンについて不安がある方や、家づくりを何からはじめたらいいのか分からない…という方は、ぜひ一度お問い合わせください。

 

それではまた^^

 

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