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【注文住宅の住宅ローン】 ローン審査の基準について

2017-03-11

 

社会の変化によって職業に対する考え方も多様になり、転職をする人も多くなっています。年収をより高くしたい、今までの自分のスキルを生かしてステップアップしたいなど転職理由はさまざまです。

 

30代・40代は結婚して家族が増え、住宅購入を真剣に考える年齢ですが、転職を考える時に気になるのは住宅ローンです。

 

今回は、改めて住宅ローンの審査基準と転職と住宅ローンの関係について解説します。

 

 

◆住宅ローンの審査項目とは

住宅ローンを借りる人に対しては、大きく分けて以下の7項目に対して審査が行われます。金融機関により住宅ローン審査基準は異なっていますので、3社ほど申し込みをするのがおすすめです。

 

1.過去の借り入れ履歴と現在の借り入れ状況

●過去の返済延滞について、
銀行やクレジット会社・信販会社・消費者金融会社などの金融機関が共有している個人信用情報を使って審査します。

 

●現在の借り入れ状況を調査します。
クレジットカードを利用したショッピングの分割払いや車のローンなどの借り入れ額を調査します。

 

また、現在の借り入れ合計額も借り入れしたい住宅ローンの上限額に含まれますので、住宅ローンを申し込む前にはなるべく借り入れ額を減らして住宅ローンで使える額を増やしましょう。

 

2.勤務先

所属する会社の規模の大小で審査の緩慢が決まることはなく、最近では勤務先が重要な審査項目ではなくなっています。

 

ただし所属する会社の財務状況が著しく悪化していて会社存続が危ぶまれるような場合には審査が厳しくなります。

 

3.勤続年数

勤続年数が長いということはローンの返済もきちんとしてくれるという判断になります。審査項目の中でも重点が置かれています。

 

以前は勤続年数が3年以上とする銀行が多かったのですが、今では1年未満でも審査基準を満たすケースも多くなっています。

 

ただし勤続年数1年未満でも過去に何度も転職をしている場合は審査に引っかかるケースが多く、クリアしやすいのは転職前後が同じ業界や職種の場合で、職先の財務内容がしっかりしていることなどです。

 

なお注意しなければならないのは、住宅ローンの審査中に転職する場合には審査に影響が出る可能性があることです。

 

審査中に転職をする場合は、借り入れの申し込みをしている金融機関へ速やかに申告しなければなりません。

 

4.収入

長期間に渡るローンを、遅滞なく返済できる安定した年収があるかないかを審査します。

 

正社員や公務員は評価が高いですが、派遣社員や契約社員など不安定な雇用形態の場合には審査が厳しくなる傾向があります。

 

また自営業者や会社経営者の場合は事業継続年数が3年以上が条件で、過去3年間の確定申告書類、決算報告書を提出して審査されます。

 

5.健康状態

団体信用生命保険加入が義務付けられているローンの場合は健康状態の審査があります。

 

団体信用生命保険とは住宅ローン専用の生命保険で、加入者である住宅ローンの債務者が死亡した時や高度障害状態になった時に、住宅ローンの残金の分の保険金が金融機関に支払われて住宅ローンを清算する保険です。

 

審査内容は、現在及び過去の健康状態の告知書を提出し、金融機関が提携している保険会社が審査するもので一般の生命保険加入時の告知書とほぼ同じと考えてよいでしょう。

 

また現在加入している一般の保険に住宅資金の保障額も含まれている場合は団体信用生命保険と重複することになりますので、既に加入している保険の見直しをすることで保険料の節約をすることができます。

 

6.完済時の年齢

金融機関によって異なりますが、75歳から80歳が完済時期の上限としている場合が多く、自営業と会社員など職業や資産状況でも異なってきます。

 

7.担保物件の価値

新築物件と中古物件では算定方法が異なります。

 

●新築物件の場合
担保価値は、物件価格と付随する費用を含めた全額です。しかし立地や建物のグレード、近隣の取引事例から乖離している場合は改めて評価額を算出されて物件の購入価格よりも低い価格になる場合があります。

 

●中古物件の場合
担保価値は、ローンを申し込んだ金融機関が
担保価格を算出することで決まるので、想定していた価格よりも低くなる場合があります。

 

 

以上、ここ最近の住宅ローンの審査項目の基本をお伝えしました。

 

明らかに約10年前と審査項目が変化しており、勤務先や勤続年数より、個人のキャリアやスキルを重視している傾向にあります。

 

 

それでは、転職と住宅ローンについて統括します。

 

 

◆転職後と住宅ローン

これまで説明した7つの審査項目から考えると、正社員として転職する場合では勤続年数の問題で不利になるケースになることが判ります。

 

転職後1年未満でも審査基準を満たすケースは増えていますが、転職直後に審査を受けた場合は厳しくなることが予想されます。

 

それは転職後の会社で長い年数勤めることができるのか、また仕事の内容や収入が転職時に提示されていた内容と異なっていたため失望して離職することを考えることがあるからです。

 

転職後の数年は仕事に集中して業務に慣れることや社内の人との交流を計ることに重点を置いて過ごしましょう。

 

そしてその期間は住宅資金の頭金を蓄えることに力を入れることが賢明かもしれません

 

 

◆転職前と住宅ローン

住宅もほしいけど転職もしたい。。そんな時、転職後の勤務年数の問題で審査が通らないのではないかと思って転職前に購入するケースがあります。

 

この場合、転職前の勤務年数が長ければ審査に通ることはあります。

 

しかし大切なのは転職後の住宅ローンを含めた生活費の収支をローンシミュレーションして細部まで検討しましょう。

 

雇用形態がかわり、住宅ローンの審査項目もここ数年で変化をみせており、転職直後でも住宅ローンは組みやすく練っております。

 

7つの審査項目に照らし合わせ、これから住宅の購入を検討している方も、借り換えを検討している方も、再度、低金利のこの時期に住宅ローンを見直すことを検討しましょう!

 

 

それでは、また。

 

 

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