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注文住宅の土地選びのポイント

2017-01-20

 

ご存知の通り、一戸建てを建てるためには、まず建てるための「土地」を購入しなければなりません。しかしながら、「土地」と一言で言っても、一般の人がちょっと見ただけで、その良し悪しを判断できるほど簡単なものではありません。。

 

そこで今回は、一戸建てのお家を建てようと決意された方のために、土地選びのポイントをお伝えします。

 

 

◆土地選びの3つのポイント

ポイント1:土地の形状

土地のカタチは、土地によって様々であり、隣地との境界線がどこにあるのかによって、敷地の形状は変わってきます。一戸建てを建てることを考えると、土地の形状は正方形や長方形に整形されている方が断然有利なのは、想像できると思います。

 

ですが、そのような土地は、当然割高になったり、希望しているエリアでは見つからない場合もあります。

 

もし、いびつな形をしている土地の購入を検討する場合は、住宅会社にも立ち会ってもらいましょう。そしてどの程度の一戸建てが建築可能なのかを、事前に確認しておくようにしましょう。

 

 

ポイント2:方角

土地の方角は、すなわち一戸建てを建築する際の窓やベランダの方角になるため、日当たりの良し悪しは、ある程度土地の向きによって決まります。

 

最も良いとされているのが、日当たりの良い南東の角地ですが、やはり価格が割高になります。仮に北向きの土地だったとしても、北側斜線制限(高さの制限の一種)を受けないため、建築設計がしやすいというメリットがあったり、設計次第で日当たりを確保することもできます。

 

やはり、住宅会社に立ち会って見てもらい、日当たりを確保するためにはどんな設計が必要なのかを、あらかじめ予算を含めて試算しておいてもらうことが大切です。

 

 

ポイント3:地盤

土地を購入するときには、地盤も大切な要素です。ただ、残念ながら地盤の良し悪しは、目で見てもなかなか分かるものではありません。実際に地盤が緩いときには、地盤改良工事が必要となり、資金計画にも影響してきます。

 

そこでポイントとなるのが、土地のこれまでの歴史です。

 

そのエリアが市街化される前には何があったのかを、役所の都市計画課などで確認することで、地盤の状態をある程度、推測することができます。例えば、今は宅地でもかつては沼地・田んぼだったりするケースもあります。そのような場合は地盤が緩い可能性もありますし、盛土がされている土地も同様のことが言えます。

 

また、かつて工場があったような場所は、土壌汚染についても確認する必要があります。都道府県が調査を行っているケースがありますので、役所に問合せて確認してみましょう。

 

水はけについても、一度雨が降ったときに現地まで行って直接目で見て確認することもお勧めします。

 

 

 

◆購入する前に調べておくべきこと

一旦土地を購入してしまうと、後から場所を変えることができないため、購入前にはあらゆることを確認しておく必要があります。そしてその多くは、土地の所在地の市区町村役場で調べることができます。

 

①:道路の拡幅工事

購入を検討している土地の前面道路が幹線道路の場合、道路の拡幅工事計画が出ているケースがあります。拡幅工事がされると、そこに面している住宅に影響が出る可能性があるため、注意しなければいけません。道路の拡幅工事計画は、実施するかなり前から予定として出ているケースがあるため、事前に役所の都市計画課で確認しておきましょう。

 

②:近隣の建築計画

購入を検討している土地と同じ区画で建築計画が出ていないかを確認します。今は古い2階建てだったとしても、実はすでに建て直して高層マンションを建築する計画が出ている可能性があるかもしれません。事前に確認しておきましょう。

 

③:埋蔵文化財包蔵地

歴史ある土地柄の場合、埋蔵文化財包蔵地として指定を受けているケースがあります。

 

例えば都内の都心部でも想像以上に多くの地域が指定されています。また、指定の仕方も土地ごとに細かくされています。購入を検討している土地が埋蔵文化財包蔵地だった場合、建築工事をする前に行政への届出が必要となり、場合によっては発掘調査をしなければなりません。

 

そのため、埋蔵文化財包蔵地は土地としての資産価値も低くなるため注意しましょう。

 

 

 

◆実際に、隣人の声を聞くことが大切

ここまでは、実際に現地へ足を運んだり、役所で調べればわかる範囲のことです。しかし、実際のところは、その場所に住んでみないとわからないことも多々あるでしょう。そこで、土地を購入する最終段階ですべきことは、隣人への聞き取りです。実際は手土産を持って挨拶周りをするイメージです。

 

日本人は恥ずかしがり屋の方が多いので、このようなことが苦手という人もいますが、高い買い物をして後悔したくなければ、怠らないほうが良いでしょう。

 

目的としては、引越し後に思わぬトラブルメーカーとの遭遇を避けるためです。例えば、よくトラブルを起こすような近隣住民がいる場合、購入を検討していることを近隣住民に話すと教えてくれるようなケースもあります。

 

不動産会社が教えてくれない生の情報が聞けるため、万全を期すためには近隣住民の話を聞くのが良いでしょう。

 

 

 

まとめ

単純に土地として優れているものはと聞かれれば、整形されている東南の角地ということになります。しかし、必ずしもそれが土地選びの答えになるわけではありません。むしろ、間口の狭いような土地でも、目的としている床面積の住宅の建築が可能で、かつ、価格が安ければ、それが正解となることもあるのです。

 

土地選びで大切なことは、土地の良し悪しと価格とのバランスです。そして、家づくりトータルの資金計画です。

 

 

 

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それでは、また。

 

 

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