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【注文住宅の住宅ローン】 ローンの審査基準について

2017-05-15

 

マイホーム購入者のほとんどが「住宅ローン」を利用しています。

 

その際、就職活動中や退職などによって「無職」の状態にある場合でも、住宅ローンを組むことはできるのでしょうか。可能かどうか知るためには、まず住宅ローンを利用する際の「審査」の基準について知る必要があります。

 

そこで今回は、住宅ローン審査のポイントについてお話ししていきたいと思います。

 

 

◆住宅ローン審査基準のポイント1:本人の属性

住宅ローンの審査における審査基準のうちのひとつ「本人の属性」について、ポイントをお伝えします。

 

①年齢

住宅ローンを利用する際の本人の年齢です。住宅ローンの審査用紙には、勤務先の「定年」を記入する欄のある場合があります。これは、住宅ローンが定年するまでに完済できるかどうかを見ているためです。そのため、若いうちに住宅ローンを組む場合は、最長である35年ローンも比較的通りやすいでしょう。

 

定年までの期間が短い場合は、返済期間が短縮されたり、その分多くの頭金が必要となる場合があります。

 

 

②年収

一般的には、年収の6~7倍までが借入れの限度と言われていますが、それはあくまで目安です。必ずしもそうとは限りません。

 

返済額が年収の20%を超えると、ローンが途中で返せなくなる危険性があると判断される場合もあるので、一つの基準として考えると良いでしょう。

 

 

③勤続年数

勤務先の勤続年数は、長い方が審査を通りやすいようです。勤続年数が短かったり、短期間で転職を繰り返していたりすると、収入が安定しないとみなされ、審査が通らない可能性があります。

 

 

④既存の借入れ

住宅ローン申込みの際に、カードローン・マイカーローン・キャッシングなどがある場合は、それらの債務についても審査の対象です。借入総額が多い場合は、審査が通らない可能性があります。

 

 

⑤過去の返済状況

金融機関は個人信用情報機関のデータベース(いわゆるブラックリストと呼ばれているもの)にアクセスできるため、過去の延滞実績がわかります。そのため、既存の借金が無くても、過去に返済が遅れていた場合、その記録が金融機関に知られてしまい、審査が通らないということがあります。

 

なお、延滞などに関する情報は、借入先との契約終了後5年以上経過すれば、ほとんどは削除されます。

 

 

◆住宅ローン審査基準のポイント2:購入物件の担保価値

 

住宅ローン審査のもう一つのポイント、それは「購入物件の担保価値」です。簡単に言うと、購入物件を将来的に売却した場合にいくらで売れるのか、ということです。物件ごとの目安としては、下記の通りです。

 

 

①新築分譲マンション

流動性が高く劣化もしにくいため、購入価格の100%を担保価値として考慮される傾向にあります。

 

②一戸建て注文住宅

建築請負契約の金額を担保価値として評価することが多いため、建築費100%のローン審査も通りやすいです。

 

③中古物件

中古の場合は新築よりも担保評価が下がるため、借入れができる金額も制限されます。特に中古の木造住宅などは、建物自体の担保評価が出ないこともあります。そのような場合は土地値の評価額分しかローンがつかないこともあります。

 

 

このように、住宅ローンの審査は、「本人の属性」と「物件の担保価値」の2つの要素を総合して結果が出ます。

 

 

◆住宅ローンの審査に落ちやすい人

①正社員ではない人

契約社員や派遣社員でも住宅ローンを組めることがあります。しかし、正社員の場合に比べると雇用形態が不安定なため、審査のハードルが高くなります。この際、勤続年数がより長い方が印象は良くなります。

 

②過去に返済の遅れがある人

過去にローンを組んで返済が遅れていた場合は、たとえ違う金融機関だとしても、マイナス要因です。

 

③勤務先の経営状態が不安定

勤務先の経営状態が悪い場合、勤務先の主要取引先の金融機関で住宅ローンを申込むと落ちる可能性があります。

 

④年収が低い

年収が低いため通らないということではなく、毎月の返済額とのバランスなどから総合的に判断されます。

 

 

◆無職でも住宅ローンを組む方法はある?

このように、住宅ローンの審査では「本人の属性」が重要視されるため、収入が全く無い「無職」の状態では、まず住宅ローンを組むことは難しいと考えられます。しかし、タイミングさえ合わせられれば、無職でも住宅ローンを組む方法があります。

 

それは「退職前に住宅ローンを実行すること」です。住宅ローンの審査は、ローンの本審査時点での情報をもとに融資の判定をします。そのため、ローン実行後に会社を退職すれば結果的に無職でも住宅ローンが組めます。

 

ただし、住宅ローンの審査通過後であっても、ローン実行前でお金が融資される前に退職してしまうと、ローンの実行がされない可能性がありますので注意が必要です。

 

これから転職を検討しているような場合や、独立開業のために退職を考えているような場合は、予め今の勤務先の属性で住宅ローンを借入れてから退職することを考えましょう。

 

当たり前ですが、ローンは返済することが大切なため、無理な借り入れは注意が必要です。これ以外の方法は、よほどの担保価値のある資産を抵当に差し入れるか、家賃収入など何らかの定期収入があることが確定申告書上で証明できなければ、無職での住宅ローンの借入れは難しいようです。

 

 

◆住宅ローンを借りる上で最も重要なこととは

住宅ローンを借りる上で最も重要なことは、「借りる」ことではなく、「返す」ことです。もしも無職でも返済できる見込みがあるのであれば、それを返済計画書にまとめて客観的に裏付けられる確定申告書などの収入証明を添付して提出できれば、通ることもあるかもしれません。

 

いずれにせよ、借りることばかりが優先すると、結局ローン破綻してしまう恐れがありますので、十分注意しましょう。

 

 

それでは、また。

 

 

 

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